Lakás eladó!

Az FHB Lakásindex által lefedett 1998 elejétől 2009 közepéig tartó 11,5 éves időszak alatt összességében megnégyszereződtek a lakásárak Magyarországon.

 

Ez ezt jelenti, hogy a lakások éves átlagos áremelkedése ez idő alatt 13,2%-os volt. Ha az inflációt is figyelembe vesszük, a lakás mint eszközfajta reálértékeez alatt az időszak alatt megduplázódott, évente átlagosan 6,2%-kal drágult jobban, mint általában véve a fogyasztói javak. Mindezek alapján kijelenthető, hogy a lakások a vizsgált hosszú időszak alatt nem csupán messze megtartották értéküket, kifejezetten jó befektetésnek bizonyultak, és felülmúlták a legtöbb pénzügyi befektetés hozamát.

A kilencvenes évtized kezdetétől számos jelentős, a lakásárakat mozgató tényező hatott a hazai lakáspiacon. Az index kezdetétől napjainkig vizsgálva a lakáspiaci folyamatokat elemzési szempontból négy időszak különíthető el. A 2004-ig tartó első két időszak az árak dinamikus emelkedését hozta, az azóta tartó második két időszakban szerényebb áremelkedés és a lakások reálértékének csökkenése tapasztalható.

 

Az említett négy időszak legfontosabb lakáspiaci fejleményeinek elemzése előtt hasznos megemlíteni, hogy a 90-es évek elejétől 1997-ig tartó időszakot nagyrészt az átmenettel járó nehéz gazdasági helyzet, és annak következményei határozták meg a lakáspiacon. Az FHBLakásindex által lefedett időszak előtti évekről nincs az indexhez mérhetően transzparens információnk a lakásárak alakulásáról. A hazai lakáspiac egy nagy építési konjunktúrát követően érkezik az átmenet éveibe a 90-es évek elején, amikor a lakossági megtakarítások között a lakásvagyon dominál. A KSH adatai szerint az évtized első néhány évében 35%-os reálértékcsökkenésment végbe az alig emelkedő lakásárak és a felpörgő infláció együtteskövetkezményeként. Az index történetének kezdetéig a lakásárak reálértékük nagyjából felételvesztették. A makrogazdasági környezetnek a lakáspiac értékére gyakorolt depresszív hatásaintúl nagy biztonsággal állítható, hogy ez alatt a hét év alatt a lakásprivatizáció is fékezte alakásárak emelkedését.

 

A rendszerváltás idején a lakáspiaci szektort a lakáshiány, a számottevő önkormányzati lakástulajdon és az építőipari szektor kialakulatlansága jellemezte. Ezekben az években mindössze 20-30 ezer lakás épül évente, messze elmaradva a hosszú távon természetesnek tartott 40 ezertől. A 90-es évek elején jelentős mértékű lakásprivatizáció indult el, mintegy félmillió önkormányzati lakást értékesítettek az akkori jövedelmi viszonyokhoz képest elérhető árakon, így a nehéz makrogazdasági helyzet ellenére is néhány évre kielégült a lakáspiaci kereslet. A lakásprivatizáció hozzájárult ahhoz, hogy Magyarországon nemzetközi összehasonlításban mindmáig magas, 92 százalékos a saját tulajdonú lakások aránya. Az 1998-tól rendelkezésre álló FHB lakásár-index alapján elkülönített négy időszakot különböző kereslet-kínlálati dinamikák és növekedési ütemek jellemezik

I. szakasz: Hőskorszak

Az első időszak 1998-tól 2000 végéig tart, mely során meredek nominális- és reálár-emelkedéstláthatunk, három év alatt 132%-kal, reálértékben is közel kétszeresére emelkedtek az ingatlanárak. Az egyre növekvő kereslet a 90-es évek végén még nem találkozik megfelelő kínálattal, de a lakáspiaccal kapcsolatos kedvező várakozások, a lakástámogatási rendszer előkészítése is az áremelkedést segítik elő. A makrogazdasági helyzet is igen kedvezően alakult ezekben az években, kiegyensúlyozott növekedési pályán mozgott a gazdaság. A lakosság rendelkezésre álló jövedelme 46%-kal emelkedett ebben az időszakban.

Érdekes visszaidézni, hogy a lakáshitelezés ekkor még elhanyagolható mértékű volt (3.ábra), mindössze 53 Mrd forintnyi lakáshitel vándorolt a háztartási szektorhoz az időszak egésze alatt, és a hitelkamatok is meglehetősen magasak, 20 százalék körüliek voltak. Ennek ellenére a javuló jövedelempálya és a kedvezően alakuló jövőbeni kilátások serkentették a lakáspiaci keresletet, mely a volumenében is megcsappant egyre elavultabb minőségű kínálattal találta magát szemben.

 

A 90-es évek közepén a költségvetési stabilizációt követő néhány évben a csökkenő kereslet a lakáspiacon is éreztette hatását, az éledő befektetési kedv is kezdetben főként a részvénypiacokon jelent meg. Fordulópontot jelentett az 1998-as orosz válság és a tőzsdekrach, ami után sokan a tőzsdék helyett a lakáspiacon kerestek befektetési lehetőségeket. Az MNB adatai szerint a krachot megelőző 2 évben a lakosság összesen 108Mrd forintot fektetett a tőzsdére, míg a krachot követő öt negyedév alatt 160Mrd forintot vont ki részvényekből. Fontos, hogy ezt megelőzően már a makrogazdasági helyzet is egyre kedvezőbben alakult, a növekvő jövedelem és foglalkoztatás is a lakáspiaci kereslet robbanását készítette elő, ugyanakkor a kínálat elavult volt és ekkor még messze elmaradt a kereslet igényeitől.

 

A lakásárak meredek emelkedésének magyarázatához hozzátartozik, hogy a 90-es évek végét még viszonylag magas, kétszámjegyű infláció jellemezte Magyarországon, a vizsgált 3 év alatt több mint 30 százalékkal emelkedtek a fogyasztói árak. Ahogy az évtized elején, továbbra is azt tapasztaljuk, hogy viszonylag magas infláció mellett a lakosság előnyben részesített a reáleszközöket a megtakarításai között.

 

II. szakasz: Költségvetési expanzió időszaka

A 2001 eleje és 2003 vége között tartó időszakban a korábbinál ugyan mérsékeltebben, de továbbra is jelentősen, összesen 60%-kal emelkedik a lakások ára, ez évente átlagosan 11%-os reálérték növekedésnek felel meg. A 2000 végén átmenetileg megtorpanó áremelkedést követően a lakástámogatási rendszer 2001-ben történt bevezetése adta meg az újabb lökést a hazai lakáspiac fejlődésének. A támogatások hatására a lakáscélú hitelek kamatai lényegesen alacsonyabbá váltak a piaci kamatoknál, így a lakosság széles köre számára vált elérhetővé az új finanszírozási forma. A támogatások beindítása hosszabb távon orientálhatta a kínálati oldali várakozásokat is, mert ezután válik érezhetővé a kínálat bővülése. A támogatások elindítása mellett 2002-től jelentős jövedelemalapú költségvetési élénkítés valósul meg, így e 3 év alatt összességében 36%-kal, reálértéken pedig 15%-kal bővül a háztartások jövedelme. A 3. ábrán látható, hogy hiteloldalról nagy mennyiségű külső forrás jelenik meg a szektornál a jövedelmeken túl, évi 430Mrd forint, ugyanakkor az is figyelemreméltó, hogy kizárólag a támogatott kamatozású forinthitelek vezérlik ezekben az években a hitelnövekedést. A kedvezményes hitelezés által tovább növelt kereslet ekkor már feléledő kínálattal találkozik, 2001-től kezdve nő meg számottevően az újlakás-építések száma. (4. ábra). A fejlesztők ekkor kezdenek bele az első nagyméretű lakásprojektekbe az ország valamennyi nagyobb városában. Az időszak átlagában a korábbinál évi átlagban másfélszer több, 31703 új lakással bővül a lakásállomány. De a kínálat bővülése természetszerűleg csak fokozatosan valósul meg, ezért az árak az időszak végéig emelkednek.

A támogatási rendszerben 2001 és 2003 júniusa között bekövetkezett egyéb módosítások folyamatosan enyhítették az igénybevételi feltételeket, bővítették a hitelek felhasználási lehetőségeit és növekedett a támogatás mértéke is, ezek közül a legjelentősebb lépés 2002 márciusában következett be, amikor a támogatást kiterjesztették a használt lakásokra is. Az FHB lakásár-indexen jól nyomon követhető a támogatások megjelentésének és kibővítésének árfelhajtó hatása. A bőkezű támogatási rendszer azonban a költségvetés számára 2003-ra már fenntarthatatlanná vált, ekkor következtek be az első szigorító lépések, melyek a lakásárak alakulására is hatással voltak.

Lakáshitelek és költségeik alakulása

A 2001-2003-as időszak legvégén tapasztalható kis megugrásban, amikor 2003 utolsó negyedévében a lakásárak az előző negyedéves stagnálást követően hirtelen 6%-kal emelkednek, látványosan tükröződik a támogatások jelentős megnyirbálására vonatkozó várakozás miatt előrehozott kereslet árfelhajtó hatása.

III. szakasz: A hitelboom időszaka

A támogatási rendszer szigorítása azonnal éreztette hatását a lakásárakon, az áremelkedés meredek növekedése 2003 végén megtört és a következő néhány évben a korábbinál már jóval mérsékeltebb, évi 4% körüli növekedési ütemeket tapasztalunk, vagyis az áremelkedés már csak az inflációval majd később már azzal sem tudott lépést tartani.

Ez egy sok szempontból is ellentmondásos időszak volt, tele egymással ellentétes, egymást elfedő hatásokkal. Tény, hogy az országos lakásárak további 18%-kal mentek feljebb ebben az időszakban, valójában a költségvetési hiányfelhalmozás miatt két ízben is meglóduló infláció (2004 eleje és 2006 vége) mellett ez alatt a 4 év alatt évente átlagosan 1%-kal csökkent a lakások reálértéke. A reálérték-csökkenés, kisebb hullámzásokkal, 2005 elejétől kezdődött, azonban ezt a nominálist a reálértéktől megkülönböztetni képtelen, pénzillúzióban szenvedő háztartások zöme aligha érzékelte még ekkor, de ha érzékelte is, vélhetően akkor sem ítélte meg az értékvesztést hosszan tartó folyamatnak.

A támogatások szigorítása ellenére a hitelezési verseny még képes volt néhány évig fenntartani a keresletet, az előző időszakhoz hasonló mennyiségű hitel áramlott ki évente, a támogatások megszűnését követően az alacsonyabb kamatozású devizahitelek váltak népszerűvé, és megkezdődött a lakosság devizában történő eladósodása. A 3. ábrán jól látható, hogy 2004-től a lakáscélú hitelek egyre növekvő része devizahitelből származott. Ugyanakkor az időszak vége felé a felvett jelzáloghitelek növekvő hányada, a 2007-es év folyamán felvett jelzáloghiteleknek már több mint 50%-a szabad felhasználású hitel volt, ez egyértelműen jelezte, hogy a lakosság a felvett pénzügyi források egyre kisebb részét fordította lakások vásárlásra, és egyre nagyobb részét fogyasztási célú kiadásra, illetve a korábban felvett drágább hitelek kiváltására, ami közvetett módon szintén inkább a fogyasztást serkentette.

A támogatási rendszer szigorítása természetesen a kínálati oldalon is éreztette hatását, 2004-től csökkenni kezdett a kiadott építési engedélyek száma (4. ábra), bár a késleltetett hatások miatt ebben az időszakban több, évente átlagosan 38755 darab új lakással bővül a lakásállomány. A bőséges hitelkínálat az időközben évente alig 1%-kal emelkedő jövedelmek mellett is fenntartotta a keresletet, ezért 2008 elejéig nem csökkennek a lakásárak. Bár ekkor a klasszikus makrogazdasági tényezők már látszólag nem támogatták a lakások további drágulását, a hitelek világszintű bősége elfedte ezeket a hatásokat. Részben ennek is köszönhetően világszintű lakáspiaci felfutás (lásd keretes írás a nemzetközi lakáspiaci trendekről) eredményeként, különösen Budapesten, masszív külföldi kereslet jelent meg. A korábbi évek főként német és osztrák befektetői mellett megjelennek a brit, az ír, a spanyol, végül az orosz befektetők is. A hazai piacon megjelenő külföldi kereslet nagyrészt befektetési célú vásárlás volt, nem kis részarányban más piacokon (ír, angol, spanyol, portugál) korábban realizált nyereségek vándoroltak ide.

 

Többek között ennek a részben spekulatív célú keresletnek a kielégítésére, átmeneti csökkenést követően kismértékben ismét emelkedett az átadott lakások száma 2007 és 2008 folyamán. Hosszú időszak áremelkedése készült megtörni 2007 végén, amikor hirtelen egy irányba kezdtek mutatni a lakáspiac szempontjából legfontosabbnak tartott tényezők: telítődött a kínálat, csökkent a kereslet, laposodott, majd csökkent a rendelkezésre álló jövedelem, és egyre több hír jött a külföldi nagy ingatlanboom megtorpanásáról. Időközben költségoldali tényezők is támogatták a lakás (ház) árak szinten maradását. Egyrészt jelentősen nőttek az építőipar költségei, a szigorodó szabályok a költségek korábban nem látható részének transzparenssé tételére kényszerítették a fejlesztőket. Másrészt ebben az időszakban, különösen annak elején, érezhetővé vált egy inherens migráció a nagyobb városokból az agglomeráció felé, amely népvándorlás növelte az építési telkek iránti keresletet és a telekárakat. A telekárak emelkedése szakértők véleménye szerint fontos magyarázó tényezője volt a lakóingatlan-árak emelkedésének, majd lefelé mutatott merevségének.

 

Az FHB Lakásindex által lefedett időszak azért is érdekes lakáspiaci szempontból, mert egybeesett a fejlett gazdaságokban végbement, eddigi egyik legnagyobb mértékű ingatlanpiaci buborék kialakulásával, aminek a következményeit ma is érezhetők.

 

Az OECD országok túlnyomó többségében az elmúlt két évtizedben szokatlan mértékben
megemelkedtek a lakásárak. Az alábbi ábrán jól látható, hogy néhány ország esetében (pl. Írország, Egyesült Királyság) drámai mértékű emelkedés következett be a 90-es évek eleje óta, és ugyan voltak kevésbé dinamikusan dráguló lakáspiacok is, az átlagos európai nominális lakásárak is mintegy 50%-kal növekedtek az elmúlt 6 évben.

A lakásárak emelkedésével párhuzamosan zajlott a háztartások rendelkezésre álló jövedelmének jelentős mértékű emelkedése és a lakáscélú hitelek elterjedése is. Az Euróövezetben a jövedelem 18 év alatt több mint a duplájára, a lakáscélú háztartási hitelek állománya pedig két és félszeresére emelkedett, miközben a hitelhez jutási feltételek számottevően javultak. A hitelállomány növekedését a hosszú távú kamatok jelentős csökkenése kísérte.

Ezek a tényezők azonban csak részben adnak magyarázatot az 1990-től kezdődő áremelkedési hullámra. A korábbi évek adatait vizsgálva megállapíthatjuk, hogy a 90-es évek eleje óta tartó áremelkedési ciklus több szempontból is jelentősen eltért a korábbi időszakok lakásáremelkedési periódusaitól:

Az áremelkedés mértéke és időtávja:

Egészen a 90-es évek elejéig a lakásárak alakulásában szabályszerű ciklusok voltak megfigyelhetőek. Az áremelkedési időszakok átlagosan 6 évig tartottak és 45%-os árnövekedést jelentettek, majd ezután következett a korrekció időszaka, mely átlagosan 5 évig tartott és 25%-os árcsökkenéssel járt. Ennek megfelelően a lakásárak hosszú távon emelkedő tendenciát mutattak. A 90-es évek eleje óta kezdődött lakásár emelkedés mértéke számos ország esetében jóval meghaladta a korábbi ciklusokban megfigyeltekét és több mint kétszer olyan hosszú ideig tartott mint a szokásos növekedési
periódusok.


2. Az általános konjunktúraciklussal való kapcsolat: Az általános gazdasági konjunktúraciklusok és a lakáspiaci áralakulás között együttmozgás figyelhető meg a hosszú távú adatokon. Az aggregált reál lakásárak és a konjunktúraciklus mérőszámai 1970 és 2000 között az OECD országokban jól együtt mozogtak. 2000 óta azonban a lakásárak emelkedése nem volt összhangban a gazdaság teljesítményével, a kettő jelentősen elszakadt egymástól.

3. Az áremelkedés globális jellege: A 90-es évek végétől minden korábbinál összehangoltabbnak tűnik a lakásárak emelkedése a világ különböző területein. Erős a gyanú, hogy ebben komoly szerepe lehetett a kamatok általános csökkenésének és a hitelek kínálatát jelentősen növelő pénzügyi innovációnak.


Az elmúlt időszak lakáspiaci fejleményeinek tükrében felmerül a kérdés, hogy a 2008-ig tartó áremelkedési periódusban beszélhetünk-e a lakások túlértékeltségéről. Ez a kérdés azért merül fel, mert pusztán a hagyományos ökonometriai modellezés alapján, amely az alapvető tényezőkre vezeti vissza a lakásárak alakulását (rendelkezésre álló jövedelem, kamatok, népesség számának változása, elérhető lakásállomány), megállapítható, hogy az országok túlnyomó többségében nem volt szó valódi túlértékeltségről, az árak a keresleti-kínálati tényezőkkel összhangban mozogtak. Mindeközben az is igaz, hogy az országok többségében a lakáshoz jutási mutatók jelentősen meghaladták a korábbi évek átlagos értékeit, az ár/bérleti díj arány pedig még kiugróbb értékeket mutatott a buborék kifulladása előtt. Az említett mutatók, továbbá az azóta tapasztalt piaci folyamatok alapján aligha kérdőjelezhető meg, hogy a lakóingatlanok piaca számos országban túlfűtötté vált az elmúlt 10 év alatt.

A lakásárak megindult csökkenése ennek ismeretében kevésbé meglepő fejlemény. A tapasztalat azt mutatja, hogy a lakásárak tartós emelkedését gyakran tartós árcsökkenés követi. Az OECD országok összességében a 1970 és 2000 között megfigyelt összesen 37 nagyobb áremelkedési időszakból 24 fejeződött be úgy, hogy a reál lakásárak a csúcs után a korábbi emelkedés legalább 30 és bizonyos esetekben több mint 100 százalékát ledolgozták.


IV. szakasz: Kifulladás

Az FHB Lakásindex eddigi historikus idősorában a maximumérték 2008 első negyedévére esik, amikortól kezdve elkezdődött a lakásárak lemorzsolódása. Az ekkor mért legmagasabb árszinthez képest az országos árak 8,6%-kal voltak alacsonyabbak ez év második negyedévében. Hozzá kell tenni, a lakásárak lemorzsolódása a korábbinál alacsonyabb forgalom mellett következett be, ami nem annyira az átadott új lakások csökkenésében, mint inkább a használtlakás-forgalom csökkenésében érhető tetten. Mindazonáltal, az említett áralakulást számos folyamat magyarázza, melyek közül az alábbiakat ítéljük a legfontosabbaknak: A lakosság rendelkezésre álló jövedelmének reálértéke 3%-kal csökkent a megfigyelt időszakban, de a jövedelem várható csökkenését már 2007 során előrevetítette a költségvetés stabilizációs kényszere és a kedvezőtlen külföldi lakáspiaci fejlemények, melyek ami nem hatottak kedvezően a hazai lakásárakra. 2008 harmadik negyedévétől minimálisra csökkent a hitelkínálat, és az elérhető hitelek kondíciói is jelentősen romlottak, a kamatok emelkedtek. A makro-pénzügyi kockázatok nyilvánvalóvá válása érthetően csökkenthette a lakások iránti keresletet. A lakásszektorban érdekelt szereplők (fejlesztők, forgalmazók, finanszírozók, vásárolók) egybehangzó véleménye szerint a piacról lényegében véve eltűnt a külföldi kereslet. A megelőző időszakban és a 2008 elején piacra került új lakáskínálat szerkezete és minősége olyan irányba változott, ami nemigen támogatta az árak további emelkedését. A fejlesztők, különösen Budapesten, egyre nagyobb lakótelepeket kezdtek építeni, és a lakások minősége is eltolódott a funkcionálisan minimalizált, gyengébb minőség irányába. Ezen új lakások kínálata vélhetően nem találkozott a korábbival összemérhető mértékben a kereslet azon szegmensével, amely élhető lakásra irányul.


Bár a kínálati árakban nem tapasztalható jelentős csökkenés, érezhetően nőtt az első tulajdonos által tulajdonolt viszonylag új használt lakások kínálata, az áralku mértéke megduplázódott, és ez lefelé hajtotta a tranzakciós árakat. Ez a jelenség egyúttal megerősíti azt a sejtést, hogy az emberek nem kis része korábban túlvállalta magát, és az általuk nemrégiben vásárolt lakások hamarosan megjelentek a használtlakások eladói piacán. A válság miatt jövedelmi nehézségek és a pénzügyi feltételek rosszabbodása miatt a bérleti díjak nem emelkedtek, ezért a lakásbérleti piac korábbi állapotához képest megélénkült, és ez arra utal, hogy potenciális lakásvásárlók nagyobb hányada a bérlés formájában vásárol lakásszolgáltatást.


Mindezek következtében az elmúlt másfél év során negyedévente átlagosan 1,4%-kal mentek lejjebb a lakásárak, reálértékükből éves szinten átlagosan 9,5%-ot veszítettek. Fontosnak tartjuk megjegyezni, hogy a lakásárak mérsékelt csökkenése a korábbinál jóval alacsonyabb